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聯(lián)合辦公，究竟用輕資產(chǎn)運(yùn)營還是重資產(chǎn)運(yùn)營的模式?近年來這個話題逐漸被熱議。但其實，輕重模式之辯一直都存在。聯(lián)辦的輕資產(chǎn)運(yùn)營，通俗易懂地說，就是自己不做房東，只提供運(yùn)營、管理服務(wù)，優(yōu)點是投入成本很少，能夠快速占領(lǐng)市場。對于企業(yè)而言，似乎是個不錯的發(fā)展策略。如今的聯(lián)辦行業(yè)用“輕”還是用“重”，大家各執(zhí)一詞。我們卻發(fā)現(xiàn)，有一家公司從“輕”與“重”中，開辟出了一條另類的道路。

一、揭露創(chuàng)富港另類“半輕模式”背后的秘密

就聯(lián)合辦公行業(yè)而言，比較重的模式，相對于上文提到過的輕模式，就是自行購買物業(yè)，自行投入裝修以及自行運(yùn)營。

在大家對輕重模式的激烈爭論時，創(chuàng)富港卻提出：我們主要的模式介于這兩者之間，是“半輕”模式——創(chuàng)富港租賃物業(yè)，自己設(shè)計裝修，并且用自己的團(tuán)隊運(yùn)營。

據(jù)了解，創(chuàng)富港選擇半輕的資產(chǎn)運(yùn)營模式原因主要是：他們認(rèn)為，半輕資產(chǎn)運(yùn)營模式目前能夠做到使單位面積投入產(chǎn)出利益最大化。

輕重模式到底哪個比較好?

其實這并不是絕對的，一方面要看哪種模式會使收益和價值最大化，另一方面也受限于企業(yè)自身的資金能力和運(yùn)營能力。

理論上來講，重資產(chǎn)運(yùn)營模式可以使收益最大化，因為可以獲得兩份收益，一份是運(yùn)營產(chǎn)生的收益，另一份是物業(yè)增值所帶來的價值。

但還有個非常關(guān)鍵的問題，重資產(chǎn)模式下的企業(yè)必須要有運(yùn)轉(zhuǎn)巨額資金的能力，還需要考慮到物業(yè)未來的升值空間是否足夠大?

租售比能高過銀行貸款利率還好，但如果租售比過低，連運(yùn)營產(chǎn)生的增值收益都無法對沖資金利息，就需要不斷的長期的消耗資金。那么重資產(chǎn)模式對于這樣的公司來說，就不是一個合適的模式了。

讓我們再來分析一下輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

自行運(yùn)營的企業(yè)需要有超水平的運(yùn)營能力，能夠帶來超過常規(guī)租金的增值回報。

綜合上文分析，結(jié)論是：聯(lián)辦企業(yè)需要選擇適合自己的模式，且必須明白運(yùn)營的全鏈條過程，才能夠持續(xù)不斷地產(chǎn)生最大化的單位面積收益。每個企業(yè)的經(jīng)營活動都有一個閉環(huán)、一個鏈條，只有將每個鏈條的關(guān)鍵節(jié)點做到位了，才能獲得比較滿意的結(jié)果。如果企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)還沒做好，最好不要輕易的去改變自己擅長的模式。

2005年，創(chuàng)富港開始自主探索聯(lián)合辦公，直至2008年才正式成立創(chuàng)富港品牌。這期間的主要股權(quán)融資只有一次——2011年紅杉資本投資約2000萬，后來創(chuàng)富港一直依靠自身運(yùn)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流不斷發(fā)展，每年能實現(xiàn)30%左右的穩(wěn)定增長。

創(chuàng)富港走過的這12年，一直都奉行“穩(wěn)中求快，以穩(wěn)為先”的發(fā)展原則。但創(chuàng)富港也透露，在有條件的時候，他們也不排斥用重資產(chǎn)模式收購一些物業(yè)運(yùn)營，前提是它必須能帶來足夠的回報率。

目前很多聯(lián)辦企業(yè)考慮“由重轉(zhuǎn)輕”其實是出于被動的選擇，由于運(yùn)營不夠精細(xì)化，不能產(chǎn)生足夠多利潤，經(jīng)營上出了問題，想找尋解決方案，才考慮“由重轉(zhuǎn)輕”。但其實，經(jīng)營上的問題還得回到經(jīng)營的本質(zhì)上來，光靠轉(zhuǎn)型是行不通的。

2、創(chuàng)富港的四大經(jīng)營之道

關(guān)于創(chuàng)富港的經(jīng)營之道，有最重要的四點：

第一點是擴(kuò)張速度與企業(yè)規(guī)模的關(guān)系。每一個企業(yè)家都非常重視企業(yè)的發(fā)展速度、規(guī)模以及利潤。許多創(chuàng)業(yè)者在商業(yè)模式基本明確以后，都希望自己的企業(yè)能夠快速成長，擴(kuò)大規(guī)模。

速度、規(guī)模和利潤固然重要，卻不是經(jīng)營的根本。經(jīng)營企業(yè)最重要的一點就是存活，只要活著的時間夠長，規(guī)模和利潤都有機(jī)會實現(xiàn)。

創(chuàng)富港一路走來指導(dǎo)經(jīng)營的方針無論怎么變，都始終把“穩(wěn)中求快，以穩(wěn)為先”放在第一位。在任何情況下，擴(kuò)張一定要為生存讓步，規(guī)模也一定要為利潤讓步。

“穩(wěn)中求快，以穩(wěn)為先”在創(chuàng)富港的實際經(jīng)營過程中的具體體現(xiàn)是怎樣的?

當(dāng)創(chuàng)富港的運(yùn)營團(tuán)隊想要擴(kuò)張時，一旦這個團(tuán)隊的平均日出租率低于90%，創(chuàng)富港就會終止這個團(tuán)隊繼續(xù)開店。如果整個集團(tuán)的出租率低于90%，同樣也會停止擴(kuò)張。如果某個團(tuán)隊的出租率，在一定的時間段內(nèi)一直無法達(dá)到90%，創(chuàng)富港就會壓縮該管理層的管控范圍，一直壓縮到他能夠做好為止，調(diào)整到適合他的管控規(guī)模和范圍，這是創(chuàng)富港控制擴(kuò)張速度的”秘方”。

第二點是經(jīng)營企業(yè)的本質(zhì)。創(chuàng)富港認(rèn)為，高效率、低成本是一切經(jīng)營活動的本質(zhì)，只要能夠持續(xù)保持足夠高的效率，足夠低的成本，就能不斷創(chuàng)造奇跡。甚至有時還能改變行業(yè)，進(jìn)而形成新的業(yè)態(tài)。

20年前的百貨商場，10年前的大型商超，例如國美、蘇寧、沃爾瑪，到后來的淘寶、天貓、京東電商平臺，這些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的變化，都是在一次次高效率、低成本的迭代下進(jìn)行的。

所以，經(jīng)營企業(yè)首先需要大方向正確，然后就需要在經(jīng)營活動的每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)提高效率。 空間運(yùn)營的核心是5個環(huán)節(jié)：選址、設(shè)計、裝修、新店的營銷、老店的維持。創(chuàng)富港只要求在每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，盡可能的做到：比行業(yè)伙伴提升10%的效率，或者降低10%的成本，而且持續(xù)不斷的去追求這10%。慢慢做到了，核心競爭力就建立了。

所以創(chuàng)富港提倡員工們要做到：在每一件小事和每一個細(xì)節(jié)上，取得比別人高一點點的效率，同時他們也喜歡那些看似進(jìn)步不大，但是卻絕不后退的員工。

創(chuàng)富港從不要求一步登天，卻追求持續(xù)進(jìn)步，經(jīng)過時間的積累，差距會不斷的拉開，直至天壤之別。

第三點，聚焦。每個企業(yè)家都必須清醒地意識到：我們能做的永遠(yuǎn)十分有限。

創(chuàng)富港花了10幾年時間只做一個產(chǎn)品——解決2~3個人的辦公需求，甚至5個人以上的辦公需求。創(chuàng)富港把這10年叫做創(chuàng)富港的1.0模式，等未來把這個產(chǎn)品做到完美，市場上不再有任何競爭之后，他們才會開始2.0模式的探索。

創(chuàng)富港的2.0模式就是解決30個人以內(nèi)的辦公需求，同樣值得創(chuàng)富港打磨10年甚至更長的時間。

從表面上看，創(chuàng)富港2.0模式較1.0模式，只是把辦公空間放大了10倍，容納人數(shù)從3個人變成了容納30個人，從本質(zhì)上來看，出現(xiàn)的問題是幾何級的倍增的。

團(tuán)隊營銷的基因會發(fā)生變化，薪酬的激勵會發(fā)生變化，團(tuán)隊的管理會發(fā)生變化，資源的劃分、渠道銷售，甚至目標(biāo)客戶群體也都在變化，客戶的使用習(xí)慣也在變化，甚至市場上的樓宇資源、設(shè)計理念、裝修成本等等很多維度的問題都需要考慮到。

如果這些問題不用實踐驗證改進(jìn)，就不可能把產(chǎn)品分析透徹。在沒有做好2.0模式之前，創(chuàng)富港永遠(yuǎn)不會急于開啟3.0模式，盡管他們還設(shè)想了4.0模式：創(chuàng)富港希望將來有一天能成為像華為一樣，有著千億萬億市值的企業(yè)。

在實際經(jīng)營活動的過程中，把握好當(dāng)下是最重要的。在沒有把當(dāng)前的事項做到極致之前，就不要輕易嘗試新的東西。

企業(yè)在經(jīng)營的過程中總是會遇到各種各樣的問題，但在大多數(shù)情況下，我們往往會忽略內(nèi)因，把問題歸咎于外因。這就好比：你想要學(xué)游泳，本質(zhì)上并不是換一個游泳池就能學(xué)會的，要學(xué)游泳，最重要的是鍛煉自己的本領(lǐng)。

第四點，創(chuàng)新。創(chuàng)富港在2019年進(jìn)一步提出“科技賦能創(chuàng)業(yè)服務(wù)”的發(fā)展宗旨，圍繞品質(zhì)空間、專業(yè)服務(wù)和互助社群三大領(lǐng)域，用科技進(jìn)一步提升企業(yè)運(yùn)營效率，解決創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)中遇到的各種問題。

截至目前，創(chuàng)富港累計取得軟著53項，國內(nèi)外專利8項，其中有幾十項都用于配合辦公的管理、運(yùn)營、服務(wù)及財務(wù)。

創(chuàng)富港自主研發(fā)應(yīng)用了多層次的信息技術(shù)平臺和智能化系統(tǒng)，包括 BCMS 商務(wù)中心綜合辦公平臺、BITS2.0商務(wù)智能電話系統(tǒng)、方圓間 APP 、小碟云財稅平臺等。

目前創(chuàng)富港的主營業(yè)務(wù)是品質(zhì)空間，核心是為客戶提供高性價比的辦公空間。辦公室、會議室、開放辦公位、辦公公寓等，都可以用微信小程序或方圓間APP在線預(yù)訂與結(jié)算，方便快捷，提升效率。

專業(yè)服務(wù)方面，創(chuàng)富港打造了方圓間APP，為入駐的企業(yè)提供統(tǒng)一的OA系統(tǒng)，實現(xiàn)真正的自助化辦公服務(wù)。例如：BITS2.0商務(wù)智能電話系統(tǒng)可實現(xiàn)秘書接電人工與科技的結(jié)合、小碟云財稅平臺可使記賬報稅更為便捷高效，創(chuàng)富港提供的各項服務(wù)皆滲透了科技賦能的理念。

互助社群方面，創(chuàng)富港的客戶群體主要是初創(chuàng)業(yè)者，面對這群特殊的客戶群體，創(chuàng)富港成立了創(chuàng)享邦互助社群，溝通交流、需求發(fā)布，包括資源搜尋都在線上，擴(kuò)展創(chuàng)業(yè)者的人脈資源，這些努力最終會讓創(chuàng)富港越來越區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的聯(lián)合辦公行業(yè)。

今年各行各業(yè)都受疫情影響，備受沖擊，聯(lián)辦行業(yè)也遭遇了一場寒冬。但這恰恰是創(chuàng)富港創(chuàng)業(yè)以來遇到的最好時機(jī)，時局越是困難，越是考驗一個企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營的能力，這時的市場上也往往會空出更多優(yōu)質(zhì)資源。

疫情期間，創(chuàng)富港已經(jīng)陸續(xù)在全國簽了十幾個新盤，這些項目都非常優(yōu)秀，不是在以往能輕易獲得的資源。創(chuàng)富港疫情時還給在租企業(yè)減租總額約為1500萬，他們換揣著強(qiáng)烈的社會責(zé)任，力所能及給予對客戶的感恩回饋。

未來的十年，創(chuàng)富港會繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，相信他們?nèi)蘸蠼K將會成為中國共享辦公品牌領(lǐng)域里的優(yōu)秀品牌。