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近期，WeWork中國獲摯信資本2億美元追加投資，摯信資本運營合伙人姜躍平出任WeWork中國代理CEO，標志著WeWork中國實現(xiàn)全面本土化運營。此前，優(yōu)客工場以SPAC（海外借殼上市）模式再次向美國資本市場發(fā)起沖擊，擬尋求在納斯達克上市。共享辦公行業(yè)迎來發(fā)展新階段。

共享辦公隨著“共享經(jīng)濟“的大勢起伏，在經(jīng)歷了2018年行業(yè)并購潮、2019年WeWork估值滑鐵盧之后，受到今年疫情影響，共享辦公也需要調(diào)整轉(zhuǎn)型，企業(yè)定制化服務，輕資產(chǎn)運營成為未來發(fā)展的方向。

“曲線救國”：

WeWork中國化、優(yōu)客工場借殼上市

共享辦公行業(yè)又有新動態(tài)。9月24日，WeWork宣布，WeWork中國獲摯信資本2億美元追加投資，摯信資本運營合伙人姜躍平出任WeWork中國代理CEO，這也標志著WeWork中國實現(xiàn)全面本土化運營。

自2016年WeWork進入中國以來，已經(jīng)在上海、香港、北京等12座城市，建立超過100個社區(qū)，為超過6.5萬名會員提供辦公解決方案。自2018年以來，摯信資本為WeWork在中國市場的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。

據(jù)了解，通過此輪追加投資，摯信資本成為WeWork中國的控股股東并將長期持續(xù)投資，同時繼續(xù)給予WeWork中國在品牌、科技、跨國戰(zhàn)略資源等方面的支持。

姜躍平表示，“這標志著WeWork中國全面實現(xiàn)決策和管理本土化、產(chǎn)品及業(yè)務本土化、運營和效率本土化，從一家跨國企業(yè)的中國子公司正式成為兼具全球品牌優(yōu)勢及戰(zhàn)略資源的中國企業(yè)?！?/span>

作為同行，氪空間高級副總裁龐程玲向新京報貝殼財經(jīng)記者表示，WeWork在過去2-3年在中國的快速擴張，有很龐大的空置面積需要快速去化，若想實現(xiàn)盈利，需要更精細化的管理和更本土化（接地氣）的運營，包括但不限于調(diào)整更符合市場的單社區(qū)面積和區(qū)位的選擇，運營成本精細化的控制和更高效的營銷角度的決策和覆蓋。本土化運營管理一定是正確的方向。

事實上，隨著去年WeWork上市折戟沉沙之后，共享辦公行業(yè)進入資本冷遇期。2019年12月，另一共享辦公玩家優(yōu)客工場向美國證券交易委員會（SEC）提交注冊聲明。今年8月，優(yōu)客工場撤回該申請。優(yōu)客工場稱，鑒于當前的資本市場狀況，公司正在考慮其他替代方案，并決定目前不進行擬發(fā)行證券的發(fā)售和出售。

不過，優(yōu)客工場對資本市場仍念念不忘，不久決定以SPAC（海外借殼上市）模式再次向美國資本市場發(fā)起沖擊。北京時間8月20日，優(yōu)客工場及SPAC公司Orisun Acquisition Corp向美國SEC公開遞交招股書，擬尋求在納斯達克上市。

互聯(lián)網(wǎng)觀察家丁道師表示，近年來共享辦公行業(yè)進入調(diào)整階段，疊加疫情令一些企業(yè)雪上加霜，面對這種情況，資本市場自然而然對行業(yè)的估值也會降低。

“共享辦公所帶來的空間升級、服務和社群其實是辦公升級的一種體現(xiàn)，對于企業(yè)而言是有價值的業(yè)態(tài)，但另一方面，無論資本還是行業(yè)玩家本身，現(xiàn)階段最關(guān)注的都是產(chǎn)品的造血能力，共享辦公還是要回歸生意本質(zhì)，資本不會為不賺錢的模式買單?！彪纯臻g高級副總裁龐程玲認為。

疫情下求生：

關(guān)閉部分門店，大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整租

“共享辦公空間服務挺好的，就是費用比較高，疫情期間公司安排回家辦公，疫情之后，就租了傳統(tǒng)寫字樓。”一家初創(chuàng)企業(yè)負責人王陽（化名）表示，疫情后，一些寫字樓房租降了不少。

創(chuàng)辦于2010年的WeWork是共享辦公行業(yè)的先行者。2014年，SOHO中國董事長潘石屹在美國參觀了WeWork之后，決定把共享辦公概念引入中國，隨后推出了SOHO 3Q。此后，優(yōu)客工場、氪空間等國內(nèi)企業(yè)相繼問世。

2018年后，共享辦公迎來了洗牌潮。優(yōu)客工場當時就認為，行業(yè)已進入了“整合階段”，共享辦公進入“巨頭”時代。此后優(yōu)客工場加快了并購速度，當年完成了對洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Workingdom的并購，以及同愛特眾創(chuàng)、方糖小鎮(zhèn)簽署并購文件。

同一年，WeWork宣布25億元合并裸心社，而裸心社也曾宣布收購Raise樂活辦公空間；WeWork還收購了澳大利亞高端辦公空間品牌Gravity七成股份，并曾洽購新加坡聯(lián)合辦公品牌justCo。2019年更是走到行業(yè)洗牌期，WeWork估值大跌，其他玩家資金也吃緊。

行業(yè)洗牌疊加疫情，令不少共享辦公玩家調(diào)整關(guān)閉門店。WeWork、氪空間等主要玩家也關(guān)閉了一些社區(qū)。WeWork中國向新京報貝殼財經(jīng)記者表示，疫情為今年上半年的商務寫字樓和辦公市場帶來了不同程度的影響。在寫字樓出租率大幅下降、施工建設延期、眾多企業(yè)尋求控制地產(chǎn)投入成本等因素影響下,行業(yè)面臨著各種各樣的不確定性。

“疫情暴發(fā)對于共享辦公行業(yè)來說，首先會擔心出租率的問題，氪空間的整體經(jīng)營狀態(tài)是穩(wěn)定健康的，因為年前我們的整體出租率就在80%以上，入駐企業(yè)的抗壓性也是很強的，所以疫情暴發(fā)后整體的出租率沒有太大波動?！彪纯臻g高級副總裁龐程玲告訴新京報貝殼財經(jīng)記者。

通常情況下，共享辦公企業(yè)都是簽長期拿房合同，疫情對其自身運營也造成影響，很難會下調(diào)租金。去年下半年，深圳的黃先生所在的公司租用了一家共享辦公空間，疫情期間，共享辦公空間租金正常收取。

雖然費用照舊，但共享辦公的高體驗性，還是讓黃先生很滿意，“作為用戶，我覺得還是不錯的：服務比較全面、周到，位置也便捷，硬件設施也不錯?！?/span>

這幾年，不少共享辦公企業(yè)與一些大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，走定制化路線，一定程度上也為共享辦公企業(yè)分攤了壓力。比如字節(jié)跳動、亞馬遜、快手等企業(yè)就是通過整租的方式在共享辦公空間辦公。

氪空間高級副總裁龐程玲認為，從氪空間的入駐企業(yè)類型分析看，信息科技、企業(yè)服務、在線教育等行業(yè)企業(yè)占比較高。因為共享辦公的產(chǎn)品分割就以小房間為主，用戶群里還是以中小企業(yè)或者大企業(yè)總部外小團隊為主，在新經(jīng)濟環(huán)境下，小型化、分支化正在成為企業(yè)發(fā)展的趨勢，所以很多中小企業(yè)即便規(guī)模不大，經(jīng)營能力也是比較成熟穩(wěn)定的，同時也有一些大企業(yè)，為了追求更少的一次性成本投入（比如裝修），也會選擇共享空間，比如大面積整租一層或一個區(qū)域。

路在何方？

共享辦公探索輕資產(chǎn)運營

共享辦公企業(yè)要擴張，就要面對房租上漲、前期投入多、投資回報周期長、空置率高等問題?！白铋_始我們的好幾個項目都是從二房東手里拿的房，其實利潤空間就已經(jīng)很小了?！彼嘉⒐蚕磙k公創(chuàng)始人端木楊曾對媒體表示，臨近租約到期或者是中途的時候，房東不愿意降價，甚至還會漲價，“這樣的話這個賬就算不過來了?！?/span>

“回報周期在三四年左右，市場上很多家也在做一些調(diào)整，包括我們也關(guān)了一些，關(guān)掉的肯定是回報周期比較長的?！彪纯臻g的創(chuàng)始人兼董事長劉成城此前向新京報記者表示，“現(xiàn)在整個行業(yè)客戶都流向低成本區(qū)域，氪空間的出租率還可以，今年算比較平穩(wěn)，雖然增長不是特別明顯，但也沒怎么下滑”。

重資產(chǎn)重運營是共享辦公企業(yè)的主要特點，目前行業(yè)玩家開始朝輕資產(chǎn)方向運營。

今年7月，氪空間內(nèi)部孵化了一條新產(chǎn)品線——Kreator Space，以輕資產(chǎn)模式，與業(yè)主以合作模式取得運營權(quán)，通過打造可拎包入住的獨立全配套辦公室，以及多元化的增值服務和活動，幫助企業(yè)構(gòu)建總部生態(tài)。最終以 “租金分成+服務費”的方式實現(xiàn)收益。

今年4月，優(yōu)客工場宣布進行“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長毛大慶表示，產(chǎn)業(yè)鏈條化、功能多元化、收益復合化、運營輕量化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化都可能成為聯(lián)合辦公的發(fā)展趨勢。

疫情催生利好許多行業(yè)，對共享辦公后續(xù)發(fā)展有哪些啟發(fā)？氪空間高級副總裁龐程玲介紹，面對當前的疫情和整個市場環(huán)境，“我們看到了新的機會，在需求端（企業(yè)），越來越多的企業(yè)開始走輕資產(chǎn)化路線，他們對辦公空間的要求更靈活，希望拎包入住和一站式的服務，在供給端（業(yè)主），同樣需要通過升級，為企業(yè)帶來更好辦公選擇的同時，打造差異化競爭力。

“未來，共享辦公還會存在，但不像過去那樣瘋狂圈地，回歸行業(yè)發(fā)展規(guī)律，比較樂觀看好它的發(fā)展，理性客觀的發(fā)展?！倍〉缼熣J為。