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優(yōu)客工場(chǎng)在光華路2號(hào)的陽光100店，日前更換了新的門店布置，入口處增添了一塊兒白色背景板，記錄了公司創(chuàng)辦五年以來的幾件大事。

最新被記錄的事情，是一周之前優(yōu)客工場(chǎng)以海外借殼的方式赴美上市。算是給它耗時(shí)近一年，又一波三折的上市之旅，畫上休止符。

這場(chǎng)上市沒有呈現(xiàn)出門店裝修的歡喜氣氛，它是以估值折損近98%作為代價(jià)的。上市當(dāng)天，優(yōu)客工場(chǎng)市值不足5000萬美元，相比D輪融資的30億美元估值，堪稱是斷崖式折損。

即便這樣，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)是中國共享辦公行業(yè)的幸運(yùn)兒。它在行業(yè)從2019年開始江河日下的情形中，得以存活下來，并能夠?qū)崿F(xiàn)上市。

而其他共享辦公企業(yè)或已經(jīng)倒下，或正在費(fèi)力支撐。它們看不見前路，共享辦公行業(yè)已經(jīng)死了。一位接受「略大參考」采訪的受訪者表示“你們?yōu)槭裁匆獙懝蚕磙k公？已經(jīng)沒人看了?！?/span>

清退

位于中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街和海淀大街交叉口的天使大廈，從2層到5層，有接近7000平方米的面積，被字節(jié)跳動(dòng)的工位占據(jù)。

2018年初，它們同共享辦公企業(yè)辦伴簽署了三年的租賃合同，起初字節(jié)跳動(dòng)租用4層的一部分和5層整層。此后更多字節(jié)跳動(dòng)的項(xiàng)目入駐這里，辦伴又將辦公空間拓展到2層和3層的部分區(qū)域。

那是字節(jié)跳動(dòng)業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅猛的年代，內(nèi)部會(huì)同時(shí)孵化三四十個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目人數(shù)有多有少，一些項(xiàng)目人數(shù)多達(dá)5000人，小的項(xiàng)目只有逾100人。項(xiàng)目的周期也不穩(wěn)固，某些項(xiàng)目會(huì)活下來，變成可以獨(dú)立發(fā)展的業(yè)務(wù)，有些項(xiàng)目生存周期只有三到六個(gè)月，達(dá)不到要求，會(huì)被關(guān)停。

兩年前，聯(lián)合辦公模式非常適合業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的字節(jié)跳動(dòng)。它省去了辦公場(chǎng)地裝修的時(shí)間，工位數(shù)量的安排，而且辦公區(qū)域的擴(kuò)張也具有靈活性。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在今年4月，字節(jié)跳動(dòng)在天使大廈租用的辦公空間被大廈業(yè)主清退。原因是它租用的聯(lián)合辦公企業(yè)辦伴，從1月份到3月份未向業(yè)主繳納租金。業(yè)主幾經(jīng)催促之后，下達(dá)了清退通知。

幾番溝通，待到6月，業(yè)主跳過辦伴直接同字節(jié)跳動(dòng)簽訂房屋租賃合同。

字節(jié)跳動(dòng)的遭遇只是眾多入駐企業(yè)的代表。2020年7月，新浪旗下新媒體營銷品牌天下秀向朝陽區(qū)人民法院提起申請(qǐng)，請(qǐng)求查封、扣押、凍結(jié)辦伴名下價(jià)值14.4萬元財(cái)產(chǎn)。

此前天下秀曾入駐辦伴在三里屯西五街的聯(lián)合辦公項(xiàng)目，該項(xiàng)目在2018年末關(guān)停，但天下秀一直沒能拿回全部押金。

從2019年起，共享辦公企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)的退出，收縮項(xiàng)目已經(jīng)成為常態(tài)。一些數(shù)字記錄了這些變化，2018年，共享辦公在北京寫字樓整體市場(chǎng)的成交占比差不多是17%，而2019年這一數(shù)據(jù)只有2%。

共享辦公企業(yè)過去幾年一直被叫做二房東，它的業(yè)務(wù)模式從租入物業(yè)進(jìn)行空間分拆，主要是賺取租金上的差價(jià)。

天使大廈項(xiàng)目反應(yīng)了共享辦公企業(yè)的模式痼疾，一方面它需要有十分強(qiáng)勁的資本做后盾，兼顧項(xiàng)目的日常運(yùn)行和外部擴(kuò)張，共享辦公是對(duì)資本要求很重的行業(yè)。另一方面，它要有對(duì)空間化整為散的租用出去的能力。如果整個(gè)項(xiàng)目以單一客戶為主，類似天使大廈項(xiàng)目，就面臨著被甲方撬走客戶的風(fēng)險(xiǎn)。

過于依賴單一用戶，甲方可以選擇租期滿約之后不續(xù)租，因?yàn)橐呀?jīng)有了穩(wěn)定的企業(yè)租用，他們可以自己對(duì)接業(yè)主，提供租用方更優(yōu)惠的租借條件，包括租金和免租期。

客戶也更愿意同甲方直接簽署租賃合同。更有保障，價(jià)格也有更多商榷的空間。字節(jié)跳動(dòng)已經(jīng)明確規(guī)定，尋找辦公地點(diǎn)，要與甲方直接簽約，不租用共享辦公空間，還要詢價(jià)辦公地點(diǎn)周圍一公里范圍的大廈租金。

圍繞租用辦公空間的無論是甲方業(yè)主還是入駐企業(yè)，都在變得越來越精明和仔細(xì)。只提供“二房東”業(yè)務(wù)，共享辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)模式并不豐滿。

轉(zhuǎn)折

辦伴在天使大廈的遭遇，是共享辦公企業(yè)遭遇的縮影。從2018年下半年開始，共享辦公企業(yè)的市場(chǎng)逐步萎縮。

以孵化器形式的氪空間，在北京地區(qū)已經(jīng)陸續(xù)關(guān)停多個(gè)項(xiàng)目，截至目前，其官網(wǎng)顯示，北京區(qū)域只有9家辦公空間。而在2018年，僅國貿(mào)地區(qū)它就拿下過7個(gè)項(xiàng)目。那也是氪空間資本充足的階段，它當(dāng)年的B輪融資，募集了3億美金。

氪空間在國貿(mào)地區(qū)的擴(kuò)張比較迅猛，有業(yè)內(nèi)人士告訴「略大參考」，7個(gè)項(xiàng)目里面有3到4個(gè)項(xiàng)目是高于市場(chǎng)價(jià)錢的，他們搶的很猛。氪空間對(duì)國貿(mào)地區(qū)的重視，源于它孵化器業(yè)務(wù)的需要，它強(qiáng)調(diào)以空間換服務(wù)，對(duì)接入駐企業(yè)的后續(xù)融資、營銷等企業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

而國貿(mào)是投資機(jī)構(gòu)密集分布的區(qū)域，紅杉資本、云鋒基金、真格基金、藍(lán)馳投資、北極光創(chuàng)投等眾多投資機(jī)構(gòu)在這里辦公。即便是氪空間在收縮項(xiàng)目，依然在國貿(mào)地區(qū)留有三個(gè)項(xiàng)目。

很可惜，氪空間的好時(shí)光沒有超過一年，2018年年底，因?yàn)閷掖瓮锨纷饨?，它們放棄“?zhàn)略性虧損”的策略，開始裁員、關(guān)店，凡是花錢的部門就被砍掉，不能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的項(xiàng)目就被關(guān)停。當(dāng)年的年會(huì)也被停掉。

在宣布停掉年會(huì)的內(nèi)部郵件中，氪空間總裁鐘澍稱資本市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，公司的目標(biāo)是“活下去并堅(jiān)持到本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整結(jié)束”。此后氪空間前運(yùn)營副總裁COO孫亮離職，加入優(yōu)客工場(chǎng)。

缺錢是共享辦公企業(yè)的常態(tài)。以辦伴為例，據(jù)內(nèi)部員工透露，今年6月底，辦伴的賬戶上只有不到9000萬元的資金，相當(dāng)于把中國區(qū)的租金支付完，賬面上就沒有多余資金。

融資進(jìn)程也不順利，從2018年7月份談攏的3個(gè)億的融資之后，將近兩年多的時(shí)間，辦伴沒有融到過一筆資金。而上述融資，也因?yàn)橐晃煌顿Y方放棄出資，實(shí)際到賬金額只有5000萬元，還是以債權(quán)形式投資的，出資方為新加坡城市發(fā)展集團(tuán)。這筆資金在今年6月份到還款時(shí)間，最終以債權(quán)股的形式償還。

在2018年，股權(quán)投資變債權(quán)的事情，同樣發(fā)生在優(yōu)客工場(chǎng)身上。

根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)招股書，2017年，紅星美凱龍與優(yōu)客工場(chǎng)簽署投資意向書，并支付首期投資款3000萬元。但是次年11月，紅星美凱龍與優(yōu)客工場(chǎng)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，終止《投資意向書》，將此前的投資作為一筆年利率12%，于2019年8月30日到期的貸款。

投資人的游移，代表對(duì)項(xiàng)目不確定性的重新審視。從紅星美凱龍的變卦，可以看出在2018年，即便是優(yōu)客工場(chǎng)這樣已經(jīng)成為獨(dú)角獸的共享辦公企業(yè)，也是很難令投資方安心的。

頭部企業(yè)獲取股權(quán)融資并不容易，中小企業(yè)融資更顯艱難。辦伴啟動(dòng)了兩年的B輪融資，卻遲遲沒有close.融資不順利，公司內(nèi)部負(fù)責(zé)融資的員工也已經(jīng)離職了。

逃離

資本不喜歡沒有高估值的行業(yè)，因?yàn)闆]有高估值就難以獲得數(shù)倍的溢價(jià)。

而共享辦公行業(yè)的估值回調(diào)，是從WeWork提交招股書后開始的?！陡２妓埂冯s志預(yù)計(jì)WeWork的估值最多只是28億美元，這一數(shù)字是基于WeWork的市銷率來預(yù)估的，比上市前的450億美元的估值，下跌數(shù)十倍。

原計(jì)劃的上市進(jìn)程被迫擱淺。

縱然有創(chuàng)始人被解雇，財(cái)務(wù)造假等戲劇化的劇情，但WeWork上市路上真正的絆腳石，卻是共享辦公經(jīng)營模式的弊病——常年虧損，經(jīng)營現(xiàn)金流長(zhǎng)期為負(fù)。

根據(jù)桑福德C.伯恩斯坦的分析師克里斯.萊恩的預(yù)測(cè)：WeWork需要在未來4年內(nèi)有72億美元，才能夠把現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。而如果在2022年之前出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退，那么它所需要的錢，將提升到98億美元。簡(jiǎn)直天文數(shù)字!

中國共享辦公行業(yè)的獨(dú)角獸企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)的情況也并不樂觀。招股書顯示，優(yōu)客工場(chǎng)目前仍處于虧損狀態(tài)，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場(chǎng)從2015年以來則累計(jì)虧損逾15億元。

行業(yè)鼻祖估值巨額回調(diào)，行業(yè)走勢(shì)下跌，資本已經(jīng)不看好共享辦公行業(yè)了，賽道內(nèi)的企業(yè)已經(jīng)沒有很好的估值和溢價(jià)了。

日前，優(yōu)客工場(chǎng)以海外借殼的方式上市，市值不足7億美元。而它在2018年完成的D輪融資，估值已經(jīng)達(dá)到30億美元。優(yōu)客工場(chǎng)的IPO，絕對(duì)稱得上是流血上市。

租客也在遠(yuǎn)離共享辦公空間。

此前在共享辦公空間租用過4年的創(chuàng)業(yè)者王冉，已經(jīng)搬出，他擔(dān)心自己租用的共享辦公空間倒閉，拿不到押金，他押給共享辦公空間三個(gè)月租金。

而且今年，商業(yè)地產(chǎn)的租金在下降。望京的房產(chǎn)中介介紹到，今年以來望京核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，每平米的租金在下調(diào)，市場(chǎng)價(jià)格在每平米10元左右，一些小型的開發(fā)商，每平米7元、8元都是可以出租的。類似綠地中心、中航資本大廈等寫字樓，租金不下降，但是給予的免租期更長(zhǎng)，有些會(huì)有半年的免租期。

那些繼續(xù)留在共享辦公空間的用戶，其實(shí)也并沒有享受到多少辦公環(huán)境的改善。

位于望京東園四區(qū)的中航資本大廈是望京的核心商圈的5A級(jí)寫字樓，2019年7月，WeWork在大廈的五層和六層租用的辦公空間正式運(yùn)營，凱叔講故事、猿輔導(dǎo)等企業(yè)都在這里租用了辦公工位。

五層主要以固定工位、兩人間、四人間、六人間、八人間為主，六層是分隔成兩個(gè)60和兩個(gè)80工位辦公區(qū)域。其中一半的區(qū)域是空置的。

走進(jìn)五層的辦公空間，走廊兩側(cè)分隔成兩個(gè)辦公區(qū)域。左側(cè)八人間的長(zhǎng)方形辦公空間中，長(zhǎng)度只能容納左右兩側(cè)各四張辦公桌，中間不足1.5米的過道，留給租戶行走。走廊的右側(cè)是留給兩人間、四人間、五人間的租戶，這邊的房間是沒有室外窗戶的。

長(zhǎng)期以來共享辦公企業(yè)就是通過對(duì)租用空間更細(xì)致的分隔，來獲得更多使用面積，賺取租金的。譬如創(chuàng)造出沒有外窗的辦公區(qū)域。

即便是這樣的辦公環(huán)境，每個(gè)工位的價(jià)格接近3300元，還是在疫情之后，租金打了8折的情況。

變化

共享辦公一直頗具吸引力的收入是非空間收入，通常是來自辦公社區(qū)會(huì)員收入和市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入。

優(yōu)客工場(chǎng)的招股書顯示，從2017年至2019年前9個(gè)月，非空間業(yè)務(wù)的凈收入（包含UBrand）累計(jì)達(dá)到人民幣5.22億元，占比從8%一路增長(zhǎng)到52%。

共享辦公企業(yè)正在向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。創(chuàng)立、運(yùn)營5年后，優(yōu)客工場(chǎng)決定進(jìn)行“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”，即在接下來辦公空間拓展模式上，將尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營。

輕資產(chǎn)模式下，優(yōu)客工場(chǎng)主要輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計(jì)、建造以及管理服務(wù)，而由業(yè)主提供物業(yè)并承擔(dān)大部分的前期投入。這意味著優(yōu)客工場(chǎng)不再主要發(fā)展“二房東”模式。

其他的共享辦公企業(yè)也在向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。位于上地NEO項(xiàng)目的快手大廈是翰同資本同辦伴一起打造的。

2019年初，翰同資本買下中關(guān)村科技園一棟6000平方米的廢棄過時(shí)的閑置樓，他們邀請(qǐng)辦伴加入做空間改造。建筑設(shè)計(jì)師將整棟樓扒到只剩一個(gè)結(jié)構(gòu)架，然后重新做外立面，再根據(jù)快手的需求定制內(nèi)飾風(fēng)格。

項(xiàng)目改造過程中，翰同資本已經(jīng)同下一個(gè)潛在買方進(jìn)行溝通。同年11月份，他們和新加坡吉寶集團(tuán)進(jìn)行了資產(chǎn)交易，出售快手大廈，項(xiàng)目溢價(jià)達(dá)到18%。翰同持有整個(gè)物業(yè)的時(shí)間大約是8個(gè)月，是非常完美的不良資產(chǎn)增值改造的案例。

共享辦公行業(yè)正在遠(yuǎn)離重資產(chǎn)的二房東模式，從2018年下半年開始，出現(xiàn)了另一種合作模式，同一些資方或者是開發(fā)商合作，前者拿出閑置空間或者是持有的不良資產(chǎn)，共享辦公企業(yè)對(duì)這些空間進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營，相當(dāng)于運(yùn)營方。

這些項(xiàng)目運(yùn)作好處是前期不需要支付大額支出，只需要保底租金，無需支付裝修成本，裝修的費(fèi)用由甲方來支付。此種模式下，共享辦公企業(yè)很容易收回前期的投入成本，基本上三個(gè)月就能收回投入資金。

其實(shí)，這種模式并不陌生。2017年，WeWork進(jìn)入北京，已經(jīng)同有央企背景的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作，遠(yuǎn)洋提供了物業(yè)、本地化運(yùn)營和資金的支持，WeWork提供了品牌、設(shè)計(jì)、社區(qū)、會(huì)員等資源。

WeWork旗艦店所在的北京坊，也是在項(xiàng)目規(guī)劃階段，西城區(qū)政府力邀加入。曾參與WeWork北京坊項(xiàng)目的張亮告訴略大參考，WeWork和星巴克是項(xiàng)目前期力邀加入的兩家品牌，為了凸顯北京坊項(xiàng)目的國際化。

普普通通的共享辦公品牌拿不到WeWork的合作資源，就像中國的共享辦公企業(yè)沒有勇氣入駐5A級(jí)的中航資本大廈一樣，它們的品牌力不足以支持每工位租金超3000元的辦公場(chǎng)地。

可以肯定的是無論是WeWork還是其他的共享辦公品牌，“二房東”模式都不是它們的未來。

其實(shí)，共享辦公是一個(gè)彎下身子撿鋼镚的行業(yè)，它依靠資本投入，追求運(yùn)營效率，以此來獲得精細(xì)化運(yùn)作產(chǎn)生的效益。

而現(xiàn)在行業(yè)的難題在于前期投入了5、6年，共享辦公企業(yè)留下的只有虧損，沒有規(guī)模，也沒有清晰的盈利模式。如今失去了資本的幫助，它們需要在商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)中，獨(dú)自尋找存活下去的姿勢(shì)。