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11月24日，深耕五年的“聯(lián)合辦公第一股”優(yōu)客工場(chǎng)成功上市，把WeWork甩在了身后。

達(dá)不到起租面積，是大多數(shù)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在起步階段會(huì)面臨的問題。而在聯(lián)合辦公這種新型辦公模式的幫助下，創(chuàng)業(yè)者得以在寸土寸金的商業(yè)區(qū)擁有辦公場(chǎng)地，獲得更好的辦公體驗(yàn)。因此，降低成本、高性價(jià)比的現(xiàn)實(shí)考量之外，聯(lián)合辦公也主打社群概念，創(chuàng)意和情懷都是底牌。

有情懷的聯(lián)合辦公，也是如今共享概念僅存的碩果之一。共享經(jīng)濟(jì)大潮興起的2015年，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的政策大環(huán)境下，中國(guó)新注冊(cè)公司數(shù)量同比增長(zhǎng)21%，超過(guò)400萬(wàn)家。隨后幾年間，優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間、SOHO 3Q等國(guó)內(nèi)外背景的共享辦公企業(yè)不斷涌現(xiàn)，引發(fā)了資本市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

然而2019年“獨(dú)角獸”WeWork上市失敗引發(fā)估值危機(jī)，曝光了聯(lián)合辦公的高風(fēng)險(xiǎn)。一年后坎坷上市的優(yōu)客工場(chǎng)，估值同樣縮水嚴(yán)重，而且3年虧損將近14億。

“藏雷”的聯(lián)合辦公，會(huì)成為共享辦公市場(chǎng)的小黃車嗎？

01

從WeWork到優(yōu)客工場(chǎng)

2019年，WeWork和優(yōu)客工場(chǎng)都曾向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交招股書。不同的是，前者折戟，后者則在幾個(gè)月后選擇借殼上市，繞道而行。

共享辦公屆的“鼻祖”WeWork，估值曾一度達(dá)到470億美元。

WeWork創(chuàng)辦前后，金融危機(jī)影響下經(jīng)歷震蕩的企業(yè)紛紛裁員，WeWork以低價(jià)租下空置的辦公樓，并在改建完成后的經(jīng)濟(jì)回暖背景下順利出租，賺取收益。加之蘋果等世界500強(qiáng)的聯(lián)合辦公故事，外界對(duì)于WeWork始終抱有好感。

但在2019年8月提交了IPO招股書之后，WeWork連年虧損的經(jīng)營(yíng)狀況也被公之于眾，科技公司的定位及商業(yè)模式、財(cái)務(wù)狀況都遭受質(zhì)疑，分析師們迅速調(diào)整估值，公司口碑也下滑嚴(yán)重。外界壓力之下，負(fù)面新聞?lì)l出的創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾依曼于9月辭去了CEO一職。隨后不久，公司也撤回了上市申請(qǐng)。

WeWork的IPO滑鐵盧、斷崖式縮水的估值，勢(shì)必對(duì)共享辦公行業(yè)造成大規(guī)模影響。但2019年12月，優(yōu)客工場(chǎng)仍然選擇迎難而上，沖擊IPO。

成立五年以來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)累計(jì)獲得了20輪融資，總金額達(dá)到47億。2018年的一輪融資中，公司估值就達(dá)到了30億美元，穩(wěn)坐國(guó)內(nèi)共享辦公第一梯隊(duì)。但就在Uber流血上市、WeWork估值虛高的2019年，排隊(duì)IPO的優(yōu)客工場(chǎng)也沒有如愿上市。

直到今年7月，優(yōu)客工場(chǎng)宣布借殼SPAC，與在納斯達(dá)克上市的Orisun Acquisition Corp.簽訂最終合并協(xié)議。完成收購(gòu)后，優(yōu)客工場(chǎng)就可以等待交易生效登錄納斯達(dá)克。

圓夢(mèng)資本市場(chǎng)的優(yōu)客工場(chǎng)，也同時(shí)“獲贈(zèng)”了一項(xiàng)“對(duì)賭”：公司凈收入在2020年-2022年達(dá)到特定目標(biāo)，或在一定期限內(nèi)使股價(jià)達(dá)到特定標(biāo)準(zhǔn)，就有權(quán)獲得Orisun子公司Ucommune International最多400萬(wàn)股普通股的收益對(duì)價(jià)。

11月24日，優(yōu)客工場(chǎng)迎來(lái)了正式敲鐘的時(shí)刻。但從當(dāng)天8.3美元的收盤股價(jià)來(lái)看，6.18億美元的總市值，與曾經(jīng)30億的估值相比縮水超79%，也和7月與Orisun商定的7.69億美元相差甚遠(yuǎn)。

02

重資產(chǎn)模式堪憂

eMarketer數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國(guó)已有7億人使用過(guò)共享服務(wù)，而美國(guó)的使用率僅達(dá)到了26%。在國(guó)內(nèi)共享經(jīng)濟(jì)浪潮中起步較晚的聯(lián)合辦公，曾經(jīng)歷風(fēng)口，也一度陷入沉寂，優(yōu)勝劣汰，建立起秩序。

iiMedia Research數(shù)據(jù)顯示，2018年6月底，中國(guó)共享辦公平臺(tái)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)300家，布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000個(gè)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬(wàn)平方米，提供200萬(wàn)個(gè)工位數(shù)。而截至2018年10月，中國(guó)有40個(gè)聯(lián)合辦公品牌倒閉。而2019年1月份房地產(chǎn)咨詢公司CBRE的調(diào)查顯示，68％的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商計(jì)劃放緩或停止擴(kuò)張。

如今勉強(qiáng)出線的優(yōu)客工場(chǎng)，并不能改變資本市場(chǎng)對(duì)聯(lián)合辦公的“差評(píng)”。歸根結(jié)底，聯(lián)合辦公重資產(chǎn)的模式藏雷，還有很多亟需解決的問題。

優(yōu)客工場(chǎng)的收入分為會(huì)員費(fèi)、營(yíng)銷服務(wù)和其他服務(wù)三類。會(huì)員費(fèi)，即共享辦公業(yè)務(wù)的租金，為主要來(lái)源。2019年前三個(gè)季度優(yōu)客工場(chǎng)8.75億元的營(yíng)收中，會(huì)員收入約4.2億元，占比最重，達(dá)到48%，接下來(lái)是營(yíng)銷服務(wù)收入，來(lái)自優(yōu)客工場(chǎng)收購(gòu)的一家廣告公關(guān)公司，約4.03億元，其他服務(wù)收入約5150萬(wàn)元。而在2017、2018年，會(huì)員費(fèi)占總收入保持在92%、88%的高度。

招股書顯示，優(yōu)客工場(chǎng)自2017年、2018年至2019年前三季度分別虧損3.73億元、4.45億元、5.73億元，累計(jì)凈虧損達(dá)到13.91億，相應(yīng)的負(fù)債總額分別是18.26億元、43.79億元、31.22億元。

從2018年底的162個(gè)空間到2019年第三季度的171個(gè)空間，增幅不大，虧損額卻上漲了1.2億。對(duì)此，優(yōu)客工場(chǎng)將虧損原因總結(jié)為門店擴(kuò)張、門店重整、門店收購(gòu)等。

根據(jù)億歐的調(diào)研數(shù)據(jù)，只有當(dāng)出租率達(dá)到了85%的水平，聯(lián)合辦公才能保證盈虧平衡。而艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，截止2019年，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公品牌入駐率在90%以上的僅3.3%，近70%入駐率不足7成，甚至還有16.4%的品牌入駐率達(dá)不到50%。

可見，倚重租金差價(jià)帶來(lái)收入的“二房東”盈利模式實(shí)在堪憂：創(chuàng)業(yè)公司的淘汰率和發(fā)展規(guī)模，直接影響著聯(lián)合辦公的租金穩(wěn)定性。艾媒資訊相關(guān)報(bào)告顯示，2019年，55%的人仍在第一個(gè)共享辦公空間工作。納新難、財(cái)務(wù)緊張，獲客成本只增不減，擴(kuò)張就意味著燒錢。硬件設(shè)施的完善還是一項(xiàng)重大考驗(yàn)。至于聯(lián)合辦公的社群價(jià)值，暫時(shí)還未體現(xiàn)出來(lái)。

03

轉(zhuǎn)型潮來(lái)襲

“作為聯(lián)合辦公行業(yè)的探索者，我們將繼續(xù)創(chuàng)新前行，以聯(lián)合辦公為載體，積極探索樓宇經(jīng)濟(jì)+多元化企業(yè)服務(wù)+社群電商服務(wù)平臺(tái)，更好地服務(wù)企業(yè)，回饋社區(qū)，為創(chuàng)造力階層打造能量聚合與資源協(xié)同的沃土，建設(shè)平等共享、生機(jī)變革和資產(chǎn)優(yōu)化的新商業(yè)平臺(tái)?！?/span>

以上這段來(lái)自創(chuàng)始人毛大慶在敲鐘儀式現(xiàn)場(chǎng)的致辭，以樓宇經(jīng)濟(jì)+多元化企業(yè)服務(wù)+社群電商服務(wù)平臺(tái)作為了優(yōu)客工場(chǎng)新定位。事實(shí)上，從2020年4月優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)立五周年之際毛大慶的長(zhǎng)文中，就公布了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：全面轉(zhuǎn)型為聯(lián)合辦公服務(wù)商，以輸出品牌、空間設(shè)計(jì)、建造、管理服務(wù)為主，提升運(yùn)營(yíng)效率，創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)。

輕資產(chǎn)、重賦能，聯(lián)合辦公正努力向3.0階段過(guò)渡。而新的發(fā)展階段也帶來(lái)了新的思考，如何以更低的價(jià)格獲取空間，如何以更精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)提升價(jià)值？

回歸聯(lián)合辦公的本質(zhì)，即辦公場(chǎng)景的變革，最早是由酒店大堂衍生而來(lái)的。2009年，紐約Ace酒店向?yàn)槊赓M(fèi)WIFI而來(lái)的人群提供插座、食品的做法，很快吸引了更多自由職業(yè)者到來(lái)，并在精品連鎖酒店中擴(kuò)散開，可視為聯(lián)合辦公的雛形。

而疫情以來(lái)，英國(guó)酒店率先嘗試了酒店客房+聯(lián)合辦公。從大堂延伸至客房，住宿價(jià)值與辦公價(jià)值疊加，替因居家辦公而感到困擾的員工提供了解決之道。而酒店+聯(lián)合辦公的空間形態(tài)，為聯(lián)合辦公平臺(tái)降低了設(shè)計(jì)、改造成本，可謂輕資產(chǎn)、低成本合作。

空間運(yùn)營(yíng)是一方面，空間效能提升產(chǎn)生的溢價(jià)，則是聯(lián)合辦公轉(zhuǎn)型企業(yè)全價(jià)值鏈服務(wù)商的突破口，會(huì)員費(fèi)+企業(yè)服務(wù)，無(wú)疑是更為健康的模式。從定位入手，辦公服務(wù)型企業(yè)，是行業(yè)頭部玩家優(yōu)客工場(chǎng)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，也是第二梯隊(duì)的夢(mèng)想加的努力方向。而其他幾家，如氪空間的新戰(zhàn)略包括定制服務(wù)及“超級(jí)客戶”的一站式服務(wù)，創(chuàng)業(yè)公社、方糖小鎮(zhèn)則開始布局自習(xí)室業(yè)務(wù)為主業(yè)引流。

至于曾經(jīng)的“老大哥”WeWork，也在2020年等來(lái)了新的一筆融資。估值泡沫破碎后，WeWork實(shí)行全球裁員、收縮布局，納入了新的高管。來(lái)自老股東摯信資本的2億美元追加投資，讓W(xué)eWork重燃希望。

經(jīng)營(yíng)壓力得到緩解后，公司架構(gòu)也有一定的調(diào)整，摯信資本的運(yùn)營(yíng)合伙人、原美團(tuán)點(diǎn)評(píng)高級(jí)副總裁姜躍平出任WeWork中國(guó)的代理CEO?？梢灶A(yù)見的是，熬過(guò)凜冬，WeWork將發(fā)力中國(guó)市場(chǎng)，加快本土化經(jīng)營(yíng)。

Frost&Sullivan數(shù)據(jù)顯示，包括租賃收入和服務(wù)收入在內(nèi)的中國(guó)共享辦公空間市場(chǎng)規(guī)模，已從2013年的11.7億元增加到2018年的174.1億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)71.7%，預(yù)計(jì)2023年將進(jìn)一步增至1322.8億元。轉(zhuǎn)型潮裹挾下的聯(lián)合辦公，能否等到這個(gè)千億市場(chǎng)，關(guān)鍵就在于“拆雷”的過(guò)程。